В связи с продлением Верховной Радой моратория на продажу земли эта тема опять активно обсуждается украинскими политиками. Мы попросили прокомментировать ситуацию Сергея ЕРОХИНА, ректора Национальной академии управления.
- Многие побаиваются, что современные "калитки" скупят земельные наделы...
- И слава Богу! Если они придут с мешком денег, это будет полезно, тогда наша украинская земля не будет продаваться за бесценок. Если за мешок денег купят сельскохозяйственный участок и начнут на нем что-то выращивать, то это нормально: сохранится его целевое назначение, придут новые инвестиции. Это позитивное явление.
- Но ведь землю могут скупить и за бесценок...
- Теоретически это возможно, но, мне кажется, в СМИ недооценивается здравый смысл, присущий нашему крестьянству. Вспомните, мы еще по истории КПСС учили, под какими лозунгами большевики победили в 1917 году: МИР и ЗЕМЛЯ КРЕСТЬЯНАМ! И крестьяне воевали во время Гражданской войны против белых, и все такое прочее. И они в 1920-21 годах получили землю, хозяйничали. Скажем, НЭП - это один из очень ярких результатов частной собственности на землю. В известной степени, я думаю, что такой ренессанс должен ожидать украинское село и сегодня.
- Сколько реально стоит украинская земля?
- Существует такое понятие как капитализация: когда доход от любого объекта приравнивается к денежному объекту. Так вот, если на сегодняшний день крестьяне получают с одного га земли, который они сдали в аренду, 100 гривен в месяц или даже в год, то 100 грн. в год и будет ценой земли (реальная - 1200-1300 грн. один гектар и не более).
- Насколько выгодно вкладывать деньги в наше сельское хозяйство?
- Сейчас в Украине приблизительно 30 млн. га пахотной земли и приблизительно 1 млрд. кв. м жилья. Парадоксальная ситуация - 1 кв. м жилья в городе Киеве может стоить 00 - и это никого не удивляет. На сегодняшний день цена 1 кв. м недвижимого имущества намного превышает стоимость земли, на которой находится это недвижимое имущество. И должно пройти еще определенное время, когда пропорция будет другая, потому что в недвижимом имуществе во всем мире самая главная составляющая - это стоимость земли, а потом уже стоимость здания. Кстати, когда возникает спор между владельцем земли и владельцем здания, мировое хозяйственное право решает спор в пользу владельца земли.
- Что должно делать государство для того, чтобы урегулировать земельные отношения, ведь будут возникать те или иные конфликты?
- Как известно, государство - это законодательная, исполнительная и судебная власть. Она должна служить гражданскому обществу, а не быть над ним. Так вот, необходимо создать прозрачное законодательное поле. Этот процесс уже начался, и в первую очередь должен заработать Земельный кодекс. По новому Земельному кодексу как раз и должна пойти купля-продажа. Кстати, этот документ защищает не только того, у кого гектары земли, но и того, у кого 6 соток. В частности, в ст. 105 предусмотрены последствия проникновения на земельный участок ветвей и корней деревьев. Ст. 106 - обязанности относительно определения общих границ. Ст. 104 - предупреждение вредного влияния на соседний земельный участок. И так далее. Т.е. не только украинским, но и мировым законодательством создан большой пакет документов, регулирующих земельные отношения граждан между собой, а также отношения между гражданами и государством. Кстати, этим законам уже тысячи лет, они работают еще с времен римского права.
- Вспомним известное произведение Ольги Кобылянской "Земля". Итак, знаем, чем может заканчиваться борьба за межу...
- Мы знаем, что все войны, в конце концов, были за границы. За границы расселения народностей, народов. И современные границы в Европе кровью проложены по благодатному полуострову Евразия, расположенному между Балтийским и Средиземноморским бассейнами. И это действительно граница и между соседями, и между народами: она всегда была очень непростой - так же, как и ее проведение.
- А чем опасен процесс создания рынка земли в Украине?
- Как любое новое, этот рынок может привести к нарушениям процедуры купли-продажи и имущественных прав, к злоупотреблению служебным положением заинтересованных лиц. Это все произойдет в том случае, когда граждане не будут настроены активно отстаивать собственные права, права владельцев на свою уже родную матушку-землю.
- Что бы вы посоветовали владельцам земельных участков, земельных паев и дачных участков, чтобы их не обманули во время этой реформы?
- Думаю, мне самому нужно поучиться у владельцев земельных участков, потому что у меня нет гектаров земли - у меня есть 6 соток, которые мне дал Горбачев. Мне хотелось бы у них поучиться здравому смыслу. Этого им и пожелаю, а также неспеша разбираться в ситуации. Земельные процессы достаточно медленные, они не такие быстротечные, как в промышленности. И я думаю, что этого здравого смысла, который базируется на государственных актах на землю, нашему крестьянству хватит для того, чтобы разобраться в ситуации и наиболее выгодно собственными ли силами вести хозяйство, или сдать в аренду. А если кто-то придет с мешком денег, ну что ж, можно и продать. Это также является нормальным экономическим поведением.
- Некоторые юристы уверяют, что рынок земли практически стартовал, поскольку уже сегодня ее можно покупать и продавать.
- Опасной является любая пограничная ситуация между старым и новым. Чем быстрее мы ее пройдем, тем будет лучше для всех нас. Потому что действительно может произойти так, что эти частные отношения окажутся незаконными, если они возникали на каких-то неформальных основах. И только при строгом следовании закону произойдет продвижение нашего аграрного вопроса в Украине.
- Что должно определять стоимость той или иной земли?
- Только рынок.
- Т.е. не государственный орган?
- Если мы будем административно давить на любые цены, то получим и взятки, и коррупцию, и, в конце-концов, деформируем ту же стоимость земли, которая еще так и не начала формироваться.
- Используя отсутствие информации у наших крестьян, а также их бедственное положение, можно, скажем, за 50-100 грн. купить землю. А спустя некоторое время ее стоимость возрастет. Кто должен уберечь людей от необдуманного шага?
- Только они сами. Еще Маркс в свое время говорил, что у торговки на базаре абстрактного мышления больше, чем у университетского профессора: ее жизнь учит этому. И это есть, скажем, школа жизни, которую не проходили горожане. Это та школа жизни, которую не проходило и наше поколение, и предыдущее. Это, еще раз говорю, здравый смысл. Я смотрю на происходящие процессы, как люди цепляются за эти семейные участки, не спешат сдавать их в долгосрочную аренду. Не думаю, что люди будут продавать 1 га земли даже за 0. Что такое, в конце-концов, 10 или 20 тыс. грн. за земельный пай? Это все люди очень хорошо понимают.
- Начнет ли расти стоимость земли после снятия моратория на ее продажу?
- Думаю, что стоимость земли сейчас занижена, потому что нет рынка. И чем успешнее будет формироваться рынок украинской земли, тем быстрее будет повышаться ее стоимость. До настоящей рыночной цены. Я думаю, что эта настоящая рыночная цена намного больше, чем та (8-10 тыс. грн.), что определена как средняя для сельскохозяйственного налога. Эта стоимость должна превышать тыс. Столько стоят пески где-то в Западной Европе.
- Из истории известно, что когда существовал рынок земли - существовали земельные банки. Насколько они необходимы?
- В чем проблема любого кредитования? В гарантировании возвращения этого кредита. Ипотечный банк - это учреждение, принимающее определенный залог. Чаще всего - это залог в виде земли или в виде недвижимого имущества. Я не верю, что сегодня эта ипотека заработает, потому что очень низкая капитализация земли. Если сдать под залог даже эти 4 га, то их рыночная стоимость на сегодняшний день 0. Это максимум. Т.е. 0-500 за этот семейный участок. Какой же кредит можно взять? Под 4-5 га кредит никто не даст, разве что только сосед. Для кредитования нужно консолидировать в одних руках очень большие земельные участки.
- Что бы вы посоветовали владельцам земельных паев на ближайшую перспективу?
- Беречь этот пай, как зеницу ока, и изучать конъюнктуру, которая будет складываться на рынке земли. Потому что это КАПИТАЛ, который может содержать не только собственника земли, но и его детей и внуков.
